۲۵ پرسش درباره وام خرید مسکن که به آنها پاسخ داده شده است.

به پیشنهاد یکی از بینندگان وبلاگ (احسان) بر آن شدم تا به ۲۵ سوال درباره وام خرید مسکن بانک مسکن به صورت یکجا و با شرح کامل پاسخ گویم. این سوالاها از بین انبوه سوالاتیست که یا در همین وبلاگ منتشر شده یا با استفاده از ایمیل، تلگرام، یا… به ان پاسخ داده شده است.

اگر سوال و یا ابهامی در زمینه وام خرید مسکن دارید که در بین مطالب این صفحه نیست میتوانید آنرا در دیدگاههای همین صفحه ارسال کنید تا بدان پاسخ داده شود.

 

۱- آیا امکان فروش منزلی که توسط وام خرید مسکن خریداری شده وجود دارد؟ تکلیف وام در اینصورت چه می شود؟
بله، امکان فروش  منزل که وام خرید مسکن روی آن هست وجود دارد. در این حالت وامی که روی منزل وجود دارد به خریدار منتقل می شود. البته در ابتدای کار هم فروشنده (انتقال دهنده) و هم خریدار (انتقال گیرنده) باید به شعبه مراجعه و فرمهای مربوطه را تکمیل نمایند. اگر وام موجود از محل سپرده بوده باشد، ۱۰ درصد مانده بدهی باید به صورت یکجا پرداخت شود که البته این مبلغ از وام کسر خواهد شد. و اگر وام خرید مسکن از محل اوراق باشد باید ۱ درصد مانده بدهی کارمزد پرداخت شود. بدیهیست که وام مورد نظر نباید هیچگونه بدهی معوق داشته باشد. لازم به توضیح اینکه هنگام انتقال بدهی کارشناسی لازم نیست و فردی که وئام به او منتقل می شود میتواند ما به التفاوت وام را تا سقف مشخص دریافت نماید.
۲-آیا امکان تسویه بخشی از وام خرید مسکن وجود دارد؟ به طور مثال ۷۰ میلیون وام دریافت نماییم, سپس پس از چند ماه بخواهیم ۳۰ میلیون از ۷۰ میلیون را تسویه کنیم
بله، در صورتی که مایل به تسویه کامل وام نیستید میتوانید مبلغی را با استفاده از مزایای زیر پرداخت کنید . اگر مبلغ واریزی شما بیش از ۷ قسط باشد شما مختار به انتخاب یکی از این سه گزینه خواهید بود. ۱- به اندازه مبلغ واریزیتان، اقساط پرداختی برایتان منظور شود. مثلا اگر به اندازه ۱۰ قسط واریز کردید پس مبلغ واریزی به عنوان ۱۰ قسط آتی محسوب شود و تا ۱۰ ماه قسط پرداخت نکنید. ۲- مبلغ واریزی بر روی تمام اقساط شما سر شکن شده تا مبلغ قسطتتان کاهش یابد. ۳- مبلغ واریزی به عنوان پرداخت قسمتی (یا کل ۹ سود در نظر گرفته شود و از سود و مانده وام کم شود. هنگام استفاده از گزینه ۲ و ۳ اقساط بعدی در جای خود باید پرداخت شود. بدیهیست که با وجود اقاساط معوقه استفاده از مزایای بالا مقدور نیست. .
۳- شرایط ضامن چیست؟ آیا با وجود سند ضامن هم لازم است؟
شرایط ضامن جزو اختیارات شعبه بوده و شعبه میتواند نسبت به اخذ ضامن و یا عدم وجود ضامن برای پرنده تصمیم گیری کند . الابته بعضی از تسهیلات مانند تسهیلات فروش اقاطی تدریجی، برخی از تسهیلات مهر، ازدواجی و … وام گیرنده ملزم به ارائه ضامن معتبر (به تشخیص شعبه ) می باشد. البته موضوع ترهین با ضمانت متفاوت است..
۴- آیا امتیاز گیری وام مسکن یکم فقط شش ماهه است. مثلا میتوان ۱۴ ماهه یا ۱۵ ماهه وام را دریافت کرد؟
امتیاز گیری تسهیلات مسکن یکم ۶ ماهه است و حتما باید برای امتیاز دوره های شش ماهه را مد نظر قرار داد. اما این دوره ها میتواند دوره هایی باشد که مشتری بالاترین امتیاز را کسب کرده و حتما لزومی ندراد که از ابتدای افتتاح در نظر گرفته شود. مثلا اگر فردی در ماه سوم افتتاح حساب موجودی خود را افزایش داده دوره هایی که برای وام وی مورد حساب قرار میگیرد می تواند از ماه سوم افتتاح تا ماه پانزدهم باشد تا بدین صورت بیشترین امتیاز را بدست آورد. زیرا احتساب امتیاز از ماه اول باعث کاهش امتیاز خواهد شد.

۵- من حساب مسکن یکم را سال گذشته افتتاح کرده ام اما الان متوجه شدم که شرایط استفاده از آن وام را ندارم. آیا یکسال سپرده گذاری من بی فایده بوده و امکان دریافت هیچ تسهیلاتی را ندارم؟
اگر شما شرایط دریافت مسکن یکم را نداشته باشید یا به عبارتی قبلا از وامهای مسکن یا مزایای دولتی برای خانه دار شدن استفاده کرده اید میتوانید : ۱- امتیاز وام را به بستگان درجه یک خود که بالای ۱۸ سال دارند انتقال دهید تا ایشان بتواند از وام استفاده کند.مثلا همسرتان یا فرزند یا برادر و … ۲- شما میتوانید حساب مسکن یکم خود را تبدیل به صندوق پس انداز مسکن کرده و از ۲۰ میلیون وام آن استفاده کنید. استفاده از وام صندوق مسکن (وام ۲۰ میلیونی ) مانند وام مسکن یکم محدود نیست و کسی که قبلا وامی دریافت کرده میتواند آنرا اخذ نماید.

۶- منظور از این که (عمر منزل نباید بیشتر از ۱۵ سال باشد) چیست؟
برای دریافت وام مسکن ملاک عمر منزل تاریخ مندرج در پروانه ساخت است که از این تاریخ در وامهای مسکن یکم و جوانان نباید بیشتر از ۱۵ سال و  برای وامهای اوراق نباید بیشتر از ۲۰ سال گذشته باشد. البته به منازل با عمر بالای ۲۰سال و نهایتا تا ۲۵ سال  فقط ۳۵ میلیون اومان وام از محل اوراق تعلق خواهد گرفت. و امکان اخذ وام با سپرده مانند مسکن یکم و … روی این منازل وجود ندارد.

۷- من بر روی ملکم وام خودمالکین گرفته ام. آیا امکان انتقال آن وام به ملک دیگری که قصد خریدش را دارم وجود دارد؟
بله، شما میتوانید وام خود را به ملک دیگر انتقال دهید که به این عمل تعویض وثیقه میگویند. البته در نظر داشته باشید که منزل جدید باید شرایط وام را داشته باشد. یعنی ۱۵ سال بیشتر از ساخت آن نگذشته باشد. سند ان ازاد باشد و دارای پایانکار باشد.همجنین قبلا روی آن وام دیگری گرفته نشده باشد.

۸- آیا امکان فروش خانه ای که وام مسکن مهر روی آن گرفته شده وجود دارد ؟
بله، با فروش  خانه به فرد جدید وام مسکن آن نیز به خریدار منتقل خواهد شد. البته برای انتقال وام به فرد دیگر باید ۱۰ درصد مانده بدهی وام به صورت یکجا پرداخت گردد که این مبلغ از بدهی وام کسر خواهد شد. فرم ج خریدار و انتقال  گیرنده نیز لازم نیست سبز باشد.

۹ - کل مدت زمان اخذ وام اوراق چقدر طول میکشد؟
در اخذ وام خرید مسکن از محل اوراق تشکیل پرونده یک تا دو روز زمان میبرد که این مدت صرف مرتب سازی پرونده، افتتاح حساب وام گیرنده و فروشنده و ثبت کد بورسی و استعلامها خواهد شد. کد بورسی خریدار ۳ روز کاری زمان خواهد برد. البته میتوان در این مدت پرونده را برای ارزیابی ملک در اختیار کارشناس قرار داد که ارزیابی ملک نیز حدود یک هفته زمان خواهد برد. پس از تایید مراتب توسط ارزیاب و درج ارززش ملک در گزارش کارشناسی نوبت به خرید اوراق است که خرید هم ۳ روز کاری زمانبر است. پس از تخصیص اوراق به وام گیرنده سه روز دیگر صرف ثبت استعلام و اخذ کد پیگیری تسهیلاتی اوراق میشود که پس از آن پیش نویس سند رهنی جهت ارجاع به دفترخانه آماده است. پس از مراجحجعت از دفتر خانه فروشنده چک خود را به مبلغ وام دریافت خواهد کرد.آنچه ذکر شد روال کلی کار میباشد که ممکن است بین شعب مختلف و در شههرای مختلف این بازه زمانی کمی متفاوت باشد. البته بدیهیست که در صورت مشکل یا مغایرت در اسناد مالکیت یا پروانه ساخت یا … روند فوق بیشتر به طول خواهد انجامید.  ۱۰ ۱۱

۱۰ - آیا امکان اخذ وام بر روی ۳ دانگ یک منزل وجود دارد؟
امکان اخذ وام بر روی ۳ دانگ یک واحد مسکونی در شرایطی وجود دارد که:- شریک (فردی که باقی سهم منزل بنام اوست) در شعبه حاضر شده و رضایت خود را از این موضوع اعلام نماید.- سه دانگ منزل ارزش وام را داشته باشد به عبارتی طبق نظر ارزیاب بانک ارزش آن سه دانگ بیشتر از ۱۲۵ درصد مبلغ وام باشد.- در ضمن شش دانگ منزل رهن بانک خواهد بود و رضایت شریک مبنی بر این موضوع الزامیست 

۱۱ - ایا امکان اخذ وام برای خرید منزل از پدر وجود دارد؟
شما تنها در صورتی میتوانید با خرید ملک از پدرتان وام بگیرید که سازنده ی آن ملک پدرتان باشد. به عبارتی پروانه ساخت و پایانکار آن واحد بنام پدرتان باشد.اگر غیر از این باشد و پدرتان قبلا واحد را از شخص دیگری خریداری کرده باشد شما نمی توانید هنگام معامله آن منزل، از وام مسکن استفاده کنید

۱۲ - امتیاز وام مسکن من کامل شده اما الان تصمیم به خرید منزل ندارم. آیا میتوانم موجودی خود را خارج کنم؟
در صورتی که به سقف امتیاز دست پیدا کرده باشید می توانید موجودی خود را خارج کرده اما نباید حساب را فسخ کنید. در صورت کاهش موجودی، امتیازتان تا یکسال حفظ خواهد شد. اما اگر حداقل موجودی ( در تهران ۱۳٫۵۰۰٫۰۰۰ تومان، در شهرهای بزرگ ۱۰٫۰۰۰٫۰۰۰ تومان و در سایر شهر ۶٫۷۰۰٫۰۰۰ ) را نگهدارید، تا مادامی که این مبلغ در حسابتان باشد امتیازتان حفظ خواهد شد حتی اگر سالها طول بکشد.

۱۳ - آیا قیمت ملکی که تصمیم به خرید دارم روی مبلغ وام تاثیر گذار است؟
بله؛ برای اخذ وام ارزش ملک باید ۲۵ درصد بیشتر از اصل وام باشد. یعنی اگر تصمیم به اخذ وام ۱۰۰ میلیون تومانی دارید حداقل ارزش ملک باید ۱۲۰ میلیون باشد و اگر ارزش آن کمتر از ۱۲۰ میلیون تومان باشد امکان دریافت آن مبلغ وام بر روی آن وجود ندراد و باید وام کمتری گرفت. البته منظور از ارزش ملک، ارزشی است که ارزیاب بانک برای آن ملک تعیین می کند.

۱۴ - آیا امکان در یافت ما به التفاوت وام جعاله وجود دارد؟
خیر، امکان دریافت ما به التفاوت جعاله وجود ندارد اما میتوان قرار قبلی جعاله را فسخ و مجددا وام جعاله جدید بر روی ملک خود گرفت.

۱۵ -من منزلی را دو سال پیش بدون وام خریدم آیا میتوانم الان برای خرید منزل دیگری از وام مسکن یکم استفاده کنم؟
بله؛ توجه داشته باشید که مالکیت و صاحب منزل بودن مانعی برای دریافت وام نیست و محدودیت وام مسکن یکم اینست که از قبل وام مسکنی دریافت نکرده باشید.

۱۶ -مدارک لازم برای دریافت وام مسکن چیست؟
جدا از مدارک شناسایی وام گیرنده، ضامن و فروشنده، سند ازاد ملک، پروانه ساختمان،پایانکار، مبایعه نامه و در املاک آپارتمانی افراز نامه لازم است.

۱۷ -آیا امکان فک رهن بدون پرداخت بدهی وجود دارد؟
بله، شما می توانید با افتتاح سپرده رها به میزان ۱۱۰ درصد مانده بدهیتان از سند خود فک رهن به عمل آورید. این سپرده مدت دار بوده و دارای سود علی الحساب ۱۵ درصد می باشد. به عبارتی دیگر شما با وثیقه گذاری سپرده بجای ملک خود علاوه بر اینکه سند خود را فک می کنید میتوانید با سود سپرده ی خود قسمتی یا حتی تمام اقساط وام را پرداخت نمایید.

۱۸ -آیا امکان جایگزینی واحدی از آپارتمانی که توسط وام خودمالکین ساخته شده به فرد دیگر وجود دارد؟
بله، با مراجعه به اداره راه و شهرسازی میتوانید معرفی نامه فرد جدید را به بانک ارائه دهید تا بانک بنام فرد جدید قسط بندی کند. .

۱۹ -ایا وجود قسط معوق در دیگر بانکها مانعی برای اخذ وام خرید مسکن می باشد؟
هنگام تشکیل پرونده برای اخذ وام و در اولین قدم استعلامهای چک برگشتی و اقساط معوقه اخذ میوشد که در هر دو مورد باید نتیجه استعلام منفی بوده و فاقد چک برگشتی یا قسط معوقه نه تنها در بانک مسکن بلکه در سایر بانکها نیز باشید.

۲۰ -خانم های خانه دار که نمیتوانند گواهی اشتغال ارائه دهند چگونه وام خرید مسکن بگیرند؟
طبق قاعده کلی گیرنده هر نوع وامی باید شاغل بوده و توانایی پرداخت اقساط را داشته باشد. فقط در صورت ارائه ضامن است که فرد بیکار و بدون درآمد میتواند وام بگیرد که البته شرایط و تایید ضامن هم در اختیار شعب است

۲۱ -ایا راهی برای افزایش مبلغ قسط بندی وامهای از محل رسوب حساب جاری وجود دارد؟
بله، کسانی که وام بدون سپرده – از محل رسوب حساب جاری- گرفته اند میتوانند تا سقف ۱۰ میلیون دیگر و علاوه بر آن ۱۰ میلیون هم وام جعاله بر روی وام خود قسط بندی کنند. البته باید در نظر داشت که این افازیش مبلغ فقط جهت پوشش سود مارکت است و اگر وام مشارکت دارای جریمه می باشد، جریمه آن بایستی ۲۶ ۲۷ ۲۸ ۲۹ ۳۰ نقدا پرداخت گردد.

۲۲ -آیا به زمین یا ملک موجود در روستا وام تعلق می گیرد؟
خیر، به منازلی که خارج از محدوده خدمات شهری باشند وامی تعلق نمی گیرد. وامهای بهسازی روستایی که بخشی از طرح مسکن مهر بودند جدا از این مقوله است که البته سالهاست این وام هم پرداخت نمی شود.

۲۳ -خرید و فروش وام به چه گونه است؟
خرید و فروش وام خرید مسکن که از طریق سپرده گذاری بدست می اید از نظر بانک غیر مجاز است و مسئولیت هر گونه خسارت در این زمینه با شخص فروشنده وام می باشد. هنگام فروش امتیاز وام به فرد دیگر، از طریق وکالت، وام به دیگری منتقل می شود که این امر معایب خود را دارد

۲۴ -هزینه های اخذ یک وام به چه میزانی است؟
هزینه هایی که هنگام اخذ وام شامل خریدار می شود شامل هزینه خرید اوراق از فرابورس که از این لینک میتوانید از قیمت روزانه ان اگاه شوید، ۲۵٫۰۰۰ تومان هزینه علی الحساب ارزیابی خرید خانه، ۲۰٫۰۰۰ تومان علی الحساب ارزیابی جعاله، ۶٫۰۰۰ تومان هزینه استعلام اعتبار سنجی، ما به التفاوت ارزیابی ، ۵٫۰۰۰ تومان هزینه چک تسهیلات، البته هزینه دفترخانه را نیز باید در نظر داشته باشید.

۲۵ -هزینه ارزیابی یک ملک برای وام خرید مسکن چگونه محاسبه می شود؟
هنگام دریافت وام خرید مسکن، ارزیابی ملک توسط کارشناسان صورت میگیرد که کارمزد آن از دو بخش تشکیل شده. در ابتدا و در هنگام تشکیل پرونده ی وام خرید، هزینه ای به عنوان علی الحساب ارزیابی پرداخت می شود که مبلغ آن ۲۵ هزار تومان است. پس از ارزیابی ملک توسط کارشناس نیز مابه التفاوت مبلغ کارمزد اخذ می شود که فرمول محاسبه آن بدین صورت است: مبلغ وام منهای ۵ میلیون تومان ضربدر ۱.۵ در هزار.

سید مسلم ثابتی

سید مسلم ثابتی

کارمند بانک مسکن (معاون شعبه امیرکبیر آبادان) - علاقه مند به مباحث بانکی، مالی و اقتصادی