وام مسکن در ینگی دنیا

مدت زمان زیادی نیست که بانک مسکن نسبت به افتتاح حساب صندوق پس انداز یکم اقدام نموده و از محل این سپرده، به خانه اولی ها وام مسکن می دهد. جدای از این وام، تسهیلات مسکن دیگری همچون استفاده از صندوق پس انداز مسکن، حساب جوانان و تسهیلات از محل اوراق حق تقدم نیز وجود دارد که هر کدام از این وام ها با شرایط مختلفی از جمله نرخ بهره و مدت بازپرداخت متفاوت، منابع تامین مالی مناسبی برای خانه دار شدن می باشند.

اما در دیگر کشورها وضع وام مسکن چگونه است؟

همانگونه که می دانیم وجه تمایز هر بانکی در نحوه تامین مالی آن، مبلغ وام، نرخ بهره بانکی و شیوه پرداخت آن می باشد. در آمریکا نیز تا حدود زیادی وضع به همینگونه است. وام های با نرخ قابل تنظیم یک ساله، وام های با نرخ ثابت، وام های دومرحله ای، وام های با نرخ بهره قابل تنظیم ۱۰/۱، ۵/۵ و ۵/۱ و ۳/۳ و ۳/۱ و وام های ۵/۲۵ و وامهای بالنی و ….

وام های با نرخ ثابت (Fixed Rate Mortgages)

وام مسکنی است که در آن نرخ بهره در تمام طول عمر وام ثابت و یکسان است. این نوع وام ها محبوب ترین نوع وام ها بوده و ۷۵ درصد وام های مسکن از این نوع می باشد. آنها معمولا در انواع ۳۰، ۱۵ و ۱۰ ساله پرداخت می شود که نوع ۳۰ ساله آن محبوب ترین آنهاست. در حالی که نوع ۳۰ ساله پرطرفدارترین نوع وام می باشد، نوع ۱۵ ساله حقوق صاحبان سهام بسیار سریعتری ایجاد می کند.

بهترین مزیت داشتن وام با نرخ ثابت این است که صاحبخانه دقیقا می داند که پرداخت های اصل و فرع تا زمان عمر وام چقدرخواهد بود. این موضوع به صاحبخانه اجازه می دهد تا راحت تر برای بودجه خود برنامه ریزی نماید زیرا می داند که نرخ بهره و مبلغ قسط پرداختی در طول عمر وام ثابت و بدون تغییر می باشد.

وام های با نرخ ثابت نه تنها محبوب ترین نوع وام ها بشمار می آیند بلکه قابل پیش بینی ترین نوع نیز می باشند. نرخ بهره در تمام عمر وام همان نرخ مورد توافق در ابتدای اخذ وام می باشد. صاحبخانه بدلیل اینکه پرداخت های ماهانه در تمام طول عمر وام یکسان است، می تواند برنامه ریزی و بودجه بندی نماید.اما وضع همیشه به این منوال نیست. زمانی که نرخ بهره بالا باشد و خریدار یک وام با نرخ ثابت درخواست نماید، با پایین آمدن نرخ بهره( که زیاد ممکن است اتفاق بیافتد)، توانایی شخص وام گیرنده برای پس انداز کاهش می یابد. اگر نرخ بهره کاهش یابد و وام گیرنده تصمیم به پس انداز داشته باشد، مبلغ قسط پرداختی او جزء بیشتری از درآمدش را به خود اختصاص خواهد داد و این به معنی پس انداز کمتر است. کموام مسکن در آمریکا

کردن نرخ بهره زمانی اتفاق می افتد که بانک ها تمایل به جذب مشتری و پرداخت هر چه بیشتر وام داشته باشند که این امر باعث نارضایتی وام گیرندگان قبلی می شود.

بیشتر بخوانید:  ۳ ترفند فوق العاده که کمک میکند در بازاریابی بانکی موفق شویم.

اگر یک خریدار زمانی که نرخ ها پایین هستند اقدام به خرید نماید، حتی اگر نرخ های بهره افزایش یابد، قدرت پرداخت اقساط وام گیرنده حفظ می شود. بهرحال، خریداران خانه، مبلغی را برای تثبیت نرخ در یک مقدار معیین می پردازند، بطوریکه معمولا وامهای با نرخ ثابت نرخ بهره بالاتری نسبت به وام های با نرخ قابل تنظیم دارند.

وام های با نرخ قابل تنظیم یکساله (One Year ARMs)

نوعی وام رهنی است که نرخ بهره آن براساس یک برنامه خاص بعد از “یک دوره ثابت” از شروع وام تغییر می کند، وام رهنی با نرخ قابل تنظیم (ARM) نامیده می شود. این نوع از وام بدلیل اینکه می تواند بطور قابل ملاحظه ای تغییر یابد ریسک بالایی دارد. درازای تحمل این ریسک، صاحبخانه با نرخ بهره پایین تری نسبت به نرخ بهره ثابت ۳۰ ساله وام خود را دریافت می کند. هنگامی که متقاضی یک وام با نرخ بهره قابل تنظیم یک ساله دریافت می کند، چیزی که او دارد در واقع یک وام ۳۰ ساله است که نرخ آن هر ساله تغییر می یابد. با این حال، گرفتن یک وام با نرخ قابل تنظیم یکساله، به دلیل بیشتر بودن مبلغ وام، این امکان را به متقاضی می دهد که یک خانه ارزشمندتر خریداری نماید. بسیاری از صاحبان خانه، با وام های رهنی کلان، می توانند وام های بانرخ بهره قابل تنظیم یکساله بگیرند و هرسال آنها را تجدید نمایند. نرخ بهره پایین به آنها اجازه می دهد تا بتوانند خانه های گرانتری خریداری نمایند و درصورت عدم افزایش نرخ بهره، بازپرداخت کمتری خواهد داشت.

همهنگونه که گفته شد این وام ریسک بالاتری دارد چرا که مبلغ پرداختی می تواند سال به سال به مقدار قابل ملاحظه ای تغییر یابد. مگر اینکه خریدار قصد داشته باشد منزل خود را به سرعت تغییر دهد یا دارایی های زیاد دیگری دارد و بخواهد از نرخ بهره به عنوان پوششی بر مالیات استفاده نماید.

وام های با نرخ قابل تنظیم ۱۰/۱ (۱۰/۱ ARMs)

وام های با نرخ قابل تنظیم ۱۰/۱ دارای یک نرخ بهره اولیه است که برای ده سال اول از عمر وام ثابت است. بعد از ده سال، نرخ بهره تا پایان وام بطور سالیانه تنظیم می شود. وام عمر ۳۰ ساله دارد، و وام گیرنده ثبات ۱۰ ساله اولیه را با یک نرخ بهره ثابت، تجربه می کند. با این حال وام های با نرخ قابل تنظیم (ARM) ممکن است برای کسانی که برای داشتن خانه برای بیش از ده سال برنامه ریزی کرده اند انتخاب مناسبی نباشد مگر اینکه آنها بطور منظم پرداخت های اضافی را انجام دهند و برای پرداخت وام خود در همان اوایل برنامه ریزی و قبل از اینکه ۱۰ سال ابتدایی وام تمام شود داشته باشند.

وام های رهنی دومرحله ای (۲ Step Mortgages)

یک وام مسکن با نرخ قابل تنظیم است، بدین صورت که بخشی از وام دارای یک نرخ ثابت و بقیه وام دارای نرخ ثابت و متفاوت با نرخ اولیه است. نرخ بهره مطابق با نرخ بازار تعیین می شود. وام گیرنده، در زمان تنظیم ممکن است بتواند بین نرخ بهره متغیر و ثابت انتخاب نماید. وام گیرندگانی که تصمیم به اخذ وام دومرحله ای می کنند خود را در معرض ریسک افزایش نرخ بهره پس از پایان دوره با نرخ ثابت می بینند. بسیاری از وام گیرندگانی که وام دومرحله ای اخذ می کنند بدنبال جابجایی و ترک خانه پیش از اتمام دوره اول وام می باشند.

بیشتر بخوانید:  بانکداری شخصی و مدیریت مالی خصوصی

وام های با نرخ قابل تنظیم ۵/۵ و ۵/۱ (۵/۵ and 5/1 ARMs)

وامهای ۵/۵ و ۵/۱ دیگر انواع وام هاست که در آن، نرخ بهره و پرداخت های ماهیانه برای ۵ سال تغییری نمی کند. سال ششم زمانی شروع می شود که هر ۵ سال نرخ بهره ی جدیدی تنظیم شده باشد. برای نوع ۵/۱ هر ساله و برای ۵/۵ هر ۵ سال می باشد. وقتی که صاحبخانه بخواهد برای بیش از ۵ سال در آن خانه بماند و می تواند تغییرات بعد آن را بپذیرد، این وام ها هم جزء بهترین وام ها هستند.

وام های مسکن ۵/۲۵ (۵/۲۵ Mortgages)

در وام مسکن ۵/۲۵ که وام “۳۰ در ۵” نیز نامیده می شود، پرداخت های ماهانه و نرخ بهره تا ۵ سال تغییری نمی کند. در آغاز سال ششم نرخ بهره با توجه به نرخ فعلی تنظیم می شود. این بدان معناست که پرداخت ها برای مدت باقی مانده از وام تغییر نخواهد کرد. این یک وام خوب است اگر وام گیرنده بتواند یک تغییر در میزان پرداخت ها در طول دوره وام را تحمل نماید.

وام های با نرخ قابل تنظیم۳/۳ و ۳/۱(۳/۳ and 3/1 ARMs)

وامهایی که پرداخت های ماهیانه آنها و نرخ بهره برای سه سال ثابت بماند وام های با نرخ قابل تنظیم۳/۳ و ۳/۱ نامیده می شود. در شروع سال چهارم نرخ بهره هر سه سال تغییر می کند و این برای وام های ۳/۳ هر سه سال بوده و برای وامهای ۳/۱ هرساله می باشد.این نوع وام برای کسانی که یک نرخ قابل تنظیم سه ساله در نظر گرفته اند مناسب می باشد.

وامهای بالنی (بادکنکی)(Balloon Mortgages)

وام های بالنی شبیه به وام های با نرخ ثابت یوده که در آن به علت وجود پرداخت های بزرگ بالنی در آخر هر سال یا هر دوره وام پرداخت های ماهیانه کمتر می باشد. علت این که دریافت اینگونه وام کمتر است عمدتا به خاطر علاقه به پرداخت ماهیانه است. وام های بالنی برای وام گیرندگانی که تصمیم به فروش خانه پیش از رسیدن به موعد پرداخت های بزرگ بالن را دارند، مسئولیت ایجاد می کند. اگر صاحبان خانه توانایی انجام پرداخت های بزرگ بالن را نداشته باشند در دردسر بزرگی گرفتار می شوند، مخصوصا اگر آنها بخواهند پرداخت بالن را از طریق وام دهنده وام اصلی ریفایننس نمایند.

منابع
www.telegraph.co.uk……www.scotiabank.com……www.moneysupermarket.com……www.investopedia.com
سید مسلم ثابتی

سید مسلم ثابتی

کارمند بانک مسکن (معاون شعبه امیرکبیر آبادان) - علاقه مند به مباحث بانکی، مالی و اقتصادی