نحوه محاسبه نرخ سود مشارکت

نحوه محاسبه نرخ سود مشارکت چگونه است؟

طبق تعریف ارائه شده در قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران، مشارکت مدنی به معنای درآمیختن سرمایه و دارایی‌های نقدی یا غیر نقدی متعلق به اشخاص حقیقی یا حقوقی متعدد به منظور انتفاع و تقسیم سود می‌باشد‫.‬ از این روی این قرارداد برای مشارکت در موضوعات مختلف و گوناگونی از جمله تولیدی، بازرگانی، ساخت‌وساز، خدماتی و غیره می‌تواند مورد استفاده قرار گیرد.‬

بانک مسکن به منظور تامین منابع مالی اشخاص حقیقی و حقوقی در زمینه فعالیت های تولیدی، بازرگانی و خدماتی به صورت محدود و پس از اطمینان از توجیه اقتصادی، فنی مالی طرح ها اقدام به پرداخت تسهیلات مشارکت مدنی، به میزان حداکثر ۸۰ درصد ازش پروژه و تا سقف هزینه باقی مانده اقدام می نماید

حال با اطلاع از این مفاهیم در ابتدا شریک سود پیش بینی شده خود را باید به بانک اعلام نماید. سود پیش بینی شده را قبل از طبق شروع به ساخت پروژه و در مرحله بررسی طرح و از تفاوت هزینه های احداث و تکمیل ساختمان با برآورد سود ناشی از فروش ان ملک پس از پایان یافتن عملیات ساخت بدست می اید. این نرخ به صورت سالیانه محاسبه می گردد.

البته در این مرحله شریک بایستی پیش بینی درستی از تورم و وضعیت رونق یا رکود مسکن و سایر عوامل تاثیر گذار در این موضوع داشته باشد.

از سویی دیگر بانک نیز حداقل سودی را از شراکت با شریک مورد انتظار دارد که نرخ آن با توجه به سیاستهای پولی کشور و دستورات بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار تعیین می گردد. حداقل سود مورد انتظار بدین معنیست که طرحهایی به عنوان مشارکت در بانک پذیرفته می شوند که سود پیش بینی شده شریک از حداقل سود مورد انظتار بانک بالاتر باشد. بدیهیست طرحهایی که نرخ سود اعلامی آن از نرخ سود مورد انتظار بانک کمتر باشد از نظر اقتصادی برای بانک به صرفه نبوده و بانک علاقه مند به سرمایه گذاری در این پروژه ها نیست.

حداقل نرخ سود مورد انتظار تسهیلات مشارکت بانک مسکن:

حداقل نرخ سود مورد انتظار بانک مسکن جهت اعطای تسهیلات مشارکت دربرخهی از تسهیلات معمول این بانک به شرح زیر است:

  • از محل اوراق در بافت فرسوده: ۱۶ درصد
  • از محل اوراق در خارج از بافت فرسوده: ۱۷٫۵درصد
  • از محل صندوق پس انداز مسکن یکم در بافت فرسوده: ۶ درصد
  • از محل صندوق پس انداز مسکن یکم در خارج از بافت فرسوده: ۸ درصد
  • از محل صندوق مسکن جوانان: ۱۷ درصد
  • از محل اعتبارات بدون سپرده: ۱۸ درصد
تسهیلات مشارکت بانک مسکن
تسهیلات مشارکت بانک مسکن

هنگام عقد قرارداد مشارکت، شریک بانک – یا سازنده پروژه – ممکن است سهم خود را به صورت نقدی ارائه دهید که باید مبلغ مورد نظر در حسابی مشترک با بانک، به ودیعه گذاشته شود و یا ممکن است اورده شریک غیر نقدی و به صورت هزینه کرد در پروژه باشد. در این حالت با توجه به پیشرفت پروژه و افزایش ارزش آن اورده ی غیر نقدی شریک دارای ارزش افزوده ای خواهد شد که از تفاوت ارزش روز اعیانی نسبت به هزینه انجام شده بدست می اید.

در برخی موارد تسهیلات اعطایی به مشتری کفاف هزینه باقیمانده جهت اتمام پروژه را نمی دهد و شریک بایستی از محل منابع خود نسبت به ادامه عملیات ساخت اقدام نماید. این میزان در تعهدات مشتری بوده و ملزم به انجام آن در طول دوران مشارکت می باشد. به عنوان مثال فردی را در نظر بگیرید که قصد احداث پروژه ای سه واحدی در آبادان داشته باشد و طبق نظر ارزیاب، هزینه باقیمانده این پروژه ۲۵۰ میلیون تومان باشد. با توجه به اینکه سقف تسهیلات مشارکت از محل اوراق در آبادان به ازای هر واحد ۵۰ میلیون تومان است پس وی میتواند حداکثر ۱۵۰ میلیون تومان تسهیلات دریافت کند. در نتیجه جهت اتمام پروژه، سازنده ملزم و متعهد به هزینه ی ۱۰۰ میلیونی می باشد که باید متناسب با پیشرفت پروژه این مبلغ را هزینه کند.

حال با توجه به آنچه گفته شد میتوان سود تحقق یافته مشارکت را محاسبه کرد. این سود از تفاوت ارزش نهایی پروژه تکمیل شده (قیمت فروش) و سرمایه گذاری انجام شده می باشد. سرمایه گذاری انجام شده اعم از آورده غیر نقدی (یا نقدی) شریک با در نظر گرفتن ارزش افزوده ، تسهیلات بانک و تعهدات شریک می باشد.

سود تحقق یافته مشارکت بین شریک و بانک مشترک می باشد. ولی از انجا که بانک فقط تامین کننده سرمایه می باشد و سایر عملیات اجرایی پروژه از جمله تهیه مصالح مورد نیاز، استخدام عوامل انسانی تولید و مدیریت پروژه بر عهده شریک می باشد، به منظور جبران این خدمات مبلغی تحت عنوان هزینه عاملیت از سود تحقق یافته کسر و به وی تعلق می گیرد.

آنچه به جا می ماند سود قابل توزیع یا سود مشاع می باشد که از کسر هزینه عاملیت از سود تحقق یافته بدست می آید.

محاسبه نرخ سود قطعی مشارکت:

اکنون و پس از محاسبه همه ی عواملی که ذکر شد نرخ سود قطعی باید بدست آید تا محاسبات مشارکت بر اساس ان نرخ انجام شود. برای محاسبه نرخ سود قطعی باید تمام هزینه های انجام شده پروژه (چه هزینه های انجام شده توسط شریک و چه تسهیلات بانک) اعم از سهم الشرکه های پرداخت شده بانک، آورده غیر نقدی یا نقدی وتعهدات انجام شده شریک در نظر گرفته می شود.

نرخ سود قطعی مشارکت:

فرمول محاسبه نرخ سود قطعی مشارکت

در فرمول بالا :

  • a = میزان سهم الشرکه پرداختی و هزینه شده ضربدر مدت به روز
  • b = آورده نقدی و یا غیر نقدی شریک همراه با ارزش افزوده ضربدر مدت به روز
  • c = تعهدات انجام شده شریک ضربدر مدت به روز

[divider]

بعد از بدست آوردن نرخ سود قطعی مشارکت میتوان از حاصلضرب این نرخ در مبلغ سهم الشرکه و روزهای مورد نظر تقسیم بر عدد ۳۶۵۰۰ مقدار سود بدست می اید . شیوه محاسبه مقدار سود مشارکت در این پست به طور کامل توضیح داده شده است.

کارمند بانک مسکن (معاون شعبه امیرکبیر آبادان) - علاقه مند به مباحث بانکی، مالی و اقتصادی

دیدگاه بگذارید

Please Login to comment
avatar
  Subscribe  
Notify of