در گزارش ارزیابی ملک ، چه مواردی مورد بررسی قرار می گیرد؟

منتشرشده توسط سید مسلم ثابتی در تاریخ

ارزیابی ملک توسط کارشناسان بانک مسکن، از مراحل اصلی ارائه وام مسکن به متقاضیان می باشد که در اکثر تسهیلات از جمله خرید، ساخت و یا تعمیر مسکن باید صورت گیرد .

البته بسته به نوع تسهیلات متقاضی، نوع ارزیابی ملک و گزارش نویسی نیز متفاوت خواهد بود. ولی می توان آن را در دو نوع برآورد هزینه و برآورد قیمت دسته بندی کرد. گزارش نویسی جهت تسهیلات مشارکت و جعاله از نوع برآورد هزینه (ساخت) و برای وام خرید یا ضمانتنامه گزارش نویسی برآورد قیمت می باشد.

گزارش ارزیابی ملک جهت برآورد قیمت:

ملاک اعطای وام های خرید مسکن ارزش ملک مورد معامله می باشد به نحوی که شعب می توانند تا ۸۰ درصد ارزش تعیین شده منزل در ارزیابی ملک ، به متقاضی وام پرداخت کنند. البته جدای از ارزش گذاری واحد، موارد دیگری نیز مورد بررسی ارزیاب قرار میگیرد از جمله:

  وضعیت ملک: اأرس دقیق ملک و تطبیق ان آدرس درج شده در سند، تهیه کروکی دقیق از ملک مورد معامله  

  حدود ملک: در صفحه ی ۲ اسناد دفترچه ای و پشت اسناد تک برگ حدود ملک با توجه به جهات جغرافیایی درج شده که ارزیاب این حدود را با ابعاد محل مورد بررسی قرار می دهد و در صورت وجود مغایرت آنرا به شعبه اعلام مینماید.

  وضعیت ثبتی: بررسی مشخصات مختلف مربوط به وضعیت ثبتی ملک نیز توسط ارزیاب صورت می گیرد. وضعیت ثبتی زمین و اعیانی احداثی بر روی آن براساس مدارک موجود ( سند مالکیت ، صورت مجلس تفکیکی ، قبض برق واحد ) مشخص می شود. توضیح این که برآورد عمر ساختمان (حداکثر تا ۵۰ سال) بر اساس ساخت اصولی، مرمت و نگهداری مداوم از ساختمان و عمر سپری شده صورت گرفته و مبنای تعیین عمر ساختمان در ایران از زمان آغاز به ساخت (تاریخ صدور پروانه ساختمانی) بوده و این به دلیل نداشتن مهندسی دقیق در ساخت و ساز می باشد. با کسر قدمت ساختمان از عمر ساختمان (جدول شماره ۱) می توان عمر مفید ساختمان را با تقریب قابل قبول محاسبه نمود.

برآورد تقریبی عمر ساختمانها

  قدمت ساختمان: منظو.ر از قدمت ساختمان، مدت زماین است که از عمر ساختمان گذشته و شناسایی آن از روی مدارک مستدل و مستند از جمله پروانه ساخت، پایانکار، اسناد و مدارک دیگر و همچنین با توجه به اسشتهاد محلی یا بررسی ظواهر ساختمان صورت می گیرد. 

  عمر مفید ساختمان: دوره زمانی که ساختمان دارای بقا و شرایط بهره برداری مناسب باشد. عواملی مانند بکارگیری مصالح مرغوب و رعایت اصول فنی و مقررات ملی ساختمان در افازیش عمر منفید ساختمان تاثیر گذار هستند. 

  مشخصات تاسیساتی: نوع سیستم های سرمایشی و گرمایشی مورد استفاده ، وضعیت کنتورهای آب ، برق و گاز واحد مورد ارزیابی به جهت وصل بودن یا نبودن و دائمی یا موقت بودن آن و سایر مشخصات دیگر مربوط به تأسیسات مکانیکی و برقی از دیگر موارد مورد بررسی توسط ارزیابان بانک است.

  ارزش ملک: مهم ترین بخش گزارش ارزیابی جهت پرداخت تسهیلات خرید واحد مسکونی و هم چنین تسهیلات ارزی، تسهیلات مضاربه، قرارداد تخصیص تسهیلات و صدور ضمانت نامه با معرفی وثایق ملکی ارزش گذاری عرصه و اعیانی بوده و نقش مهمی در تصمیم گیری اعتباری دارد. در واحدهای آپارتمانی که دارای عرصه (زمین) مشترک هستند، محاسبه قدرالسهم عرصه از فرمول مشخصی بدست می اید.

ارزیابی ملک

ارزیابی ملک

 

گزارش ارزیابی ملک برای تسهیلات مشارکت (ساخت):

ارزیابان بانک بر خلاف رویه ارزیابی خرید (که در بند بالا به آن اشاره شد) در پروژه های مشارکت بر هزینه ساخت تمرکز دارند و گزارش خود را با توجه هزینه ساخت انجام شده و هزینه باقی مانده ی ساخت پروژه تهیه می کنند.

مدارک اصلی مورد نیاز برای ارزیاب شامل مدارک مالکیت زمین، پروانه یا مجوز ساخت و نقشه های معماری پروژه می باشد.

تهیه گزارش ارزیابی در دو قسمت انجام می شود مرحله اول که در ابتدای کار و قبل از انعقاد قرارداد با مشتری می باشد مهمترین مرحله است و در آن مرحله مبلغ وامی که مشتری میتواند بگیرد تعیین می شود. در این قسمت کارشناس در ابتدا هزینه کلی طرح – از آغاز تا پایان کار – را محاسبه میکند. این هزینه ها شامل هزینه ساخت، محوطه سازی، هزینه اخذ انشعابات، اسانسور، پروانه ساخت و هزینه های متفرقه دیگر می باشد. 

در عین حال هزینه هایی که سازنده انجام داده است را نیز محاسبه میکند که با کسر هزینه انجام شده از هزینه کل، هزینه باقیمانده پروژه بدست می ایند و این هزینه حداکثر وامی است که متقاضی میتواند دریافت کند. 

مرحله دوم کار ارزیاب در در پروژه های مشارکت ، تعیین مقدار پیشرفت کار می باشد و از آنجا که واریز مبلغ وام در تسهیلات ساخت به صورت مرحله ای بوده و همراه با پیشرفت کار می باشد، ارزیابی مراحل، جهت واریز مبلغ وام ( سهم السرکه ) به حساب سازنده صورت می گیرد.

در این مرحله ارزیاب با استفاده از جدول مشخصی که مقدار پیشرفت وتکمیل هر مرحله از ساخت در آن مشخص شده، درصد کلی پیشرفت کار را تعیین میکند. به عنوان مثال اجرای اسکلت وسقف در ساختمانهای با اسکلت فلزی دارای ۳۲ امتیاز است که در صورت تکمیل اسکلت و سقف های پروژه، میتواند امتیاز کامل را دریافت کند. 

پیشرفت کار به صورت درصدی بیان می شود و پیشرفت ۱۰۰ درصد به معنی تکمیل کامل پروژه ی ساخت و قابل سکونت بودن آن می باشد. 

 

 

 

 


سید مسلم ثابتی

سید مسلم ثابتی

کارمند بانک مسکن (معاون شعبه امیرکبیر آبادان) - علاقه مند به مباحث بانکی، مالی و اقتصادی

22 دیدگاه

محسن · خرداد ۲, ۱۳۹۷ در ۱:۱۴ ق.ظ

سلام جناب ثابتی
سوال من اینه که اگه امسال با اوراق خانه بخرم در سالهای آینده امکان استفاده از وام زوجین ندارم ؟
ممنون بایت وقتی که میزارید

    سید مسلم ثابتی

    سید مسلم ثابتی · خرداد ۳, ۱۳۹۷ در ۱۲:۲۵ ب.ظ

    سلام. میتوانید وام زوحین فقط از محل اوراق بگیرید و امکان اخذ وام مسکن یکم ندارید

امیر حسین · اردیبهشت ۲۸, ۱۳۹۷ در ۷:۳۰ ق.ظ

سلام خسته نباشید
من پسری ۲۳ ساله مجرد هستم ( ساخر امسال هم باید برم سربازی )
من سال ۸۵ حساب جوانان باز کردم ( شهر یزد )
چند تا سوال داشتم :
۱٫ ایا مقدار وام در سال های بعد افزایش پیدا میکنه ؟ ( همه میدونن ۳ سال دیگه ۵۰ میلیون تومن یک پراید هم نمیدن چه برسه مسکن 🙁 )
۲٫ اگر بخوام ماه خرداد از تسهیلات استفاده کنم چقدر بهم تعلق میگیره ؟
۳٫ ایا میشه زمین یا مسکن نیمه سازی خریداری کرد؟
۴٫ مدل باز پرداخت اسان و پله ای به چه صورته؟

ببخشید زیاد سوال کردم 🙂

    سید مسلم ثابتی

    سید مسلم ثابتی · اردیبهشت ۳۱, ۱۳۹۷ در ۱:۵۲ ب.ظ

    سلام. بله، با افزایش مدت زمان سپرده گذاری مبلغ وام هم بیشتر می شود./ امتیاز شما باید در شعبه خودتان و از طریق سیستم محاسبه شود. / خیر، زمین نمیتوان خرید./ ساده از ابتدا تا آخر یک مبلغ قسط پرداخت می کنید ولی در پلکانی سال اول مبلغ پایین اشت و سال به سال به اقساط اضافه می شود.

نباتی · اردیبهشت ۲۴, ۱۳۹۷ در ۱۲:۱۴ ب.ظ

با سلام خدمت شما آقای ثابتی
سوالی داشتم از خدمتتون : در اطراف تهران (اندیشه) برای خرید واحدی ۹۵میلیونی با متراژ ۴۹ متر ۷ سال ساخت چقدر میشه وام مسکن گرفت ؟
و اینکه اگر وام مسکن بگیریم پول بیشتری دستمونو می گیره یا وام زوجین ؟؟؟

    سید مسلم ثابتی

    سید مسلم ثابتی · اردیبهشت ۲۵, ۱۳۹۷ در ۶:۱۸ ب.ظ

    سلام. از نظر منطقه شهرداری جزو تهران است یا اینکه شهرستانی جداست؟ در ضمن وام زوجین نوعی از وام مسکن است که به دونفر (زن و شوهر) پرداخت می شود.

بهار · اردیبهشت ۲۳, ۱۳۹۷ در ۵:۴۸ ب.ظ

سلام جناب ثابتی ببخشید اعلام کردند که سود وام مسکن اولی در بافت فرسوده رسیده به ۶ درصد، ایا این شامل ما که قبلا سرمایه گذاری کردم و چندماه دیگه نوبتمون میشه هم میشه؟
بعد منی که مثلا درامد خیلی کمی دارم، ایا این شرط که بانک باید درامد افراد رو بررسی کنه تا بهشون وام بده تا چه حد درسته؟ یعنی اینطور باشه به من وام نمیدن؟ پس ضامن واسه چی میخوان؟؟

    سید مسلم ثابتی

    سید مسلم ثابتی · اردیبهشت ۲۵, ۱۳۹۷ در ۶:۲۰ ب.ظ

    سلام. بله، همه ی آنهایی که قرار هست وام بگیرند (فارغ از تاریخ افتتاح حساب) میتوانند با نرخ جدید وام خود را دریافت کنند.

سید صادق · اردیبهشت ۲۲, ۱۳۹۷ در ۳:۱۹ ب.ظ

سلام جناب ثابتی. آیا تاریخ محضر برای انتقال سند را بانک مشخص میکند یا بر اساس نظر وام گیرنده و طبق قولنامه قابل تنظیم است؟ چون در قولنامه تاریخ تعیین میشود و ممکن است متحمل خسارت دیرکرد شویم

    سید مسلم ثابتی

    سید مسلم ثابتی · اردیبهشت ۲۵, ۱۳۹۷ در ۵:۵۹ ب.ظ

    سلام. بانک پیش نویسی به دفترخانه میدهد که دفترخانه یک ماه مهلت برای ثبت انرا دارد. پس توی این یک ماه باید کارهای دفترخانه انجام شود.

شاهور · اردیبهشت ۲۱, ۱۳۹۷ در ۲:۲۳ ب.ظ

با سلام خدمت شما بزرگوار
سوال که دارم
اینجانب مجرد هستم و قصد گرفتن وام مسکن با سود ۹ درصد برای خرید خانه دارم چه حساب باید باز کنم.
اگر حساب با ۱۵ م باز کنم و بعد طی یکسال به ۲۵م افزایش دهم در پایان یکسال میتوانم ۵۰ میلیون وام بگیرم.
آیا این وام مسکن ضامن میخوان و اگه جواب بله است. الان دیگه کارمند رسمی پیدا نمیشه و کسر از حقوق نداشت باشیم چه موارد دیگر به عنوان ضامن میشود استفاده کرد؟
در شهر ما بیشتر خونه ها قولنامه ای آیا امکان گرفتن این خونه وجود دارد؟
و خوشحال میشم اگه پیشنهادی جهت خانه دار شدن دارید بگید.
بابت پاسخ گویی خوب و دقیق شما به سوالات خیلی ممنون.

    سید مسلم ثابتی

    سید مسلم ثابتی · اردیبهشت ۲۴, ۱۳۹۷ در ۱:۳۱ ب.ظ

    سلام. اگر حسابی با موجودی یکساله ۱۵ میلیون داشته باشید پس از یکسال میتوانید ۳۰ میلیون وام بگیرید. / تعیین شرایط ضامن در اختیار شعبه خودتان است. / خیر. منزل حتما باید سند شش دانگ ازاد داشته باشد. /

Nima · اردیبهشت ۲۱, ۱۳۹۷ در ۱۱:۵۶ ق.ظ

سلام آقای ثابتی سوالی داشتم البته میبخشین در موضوع غیر مرتبط میپرسم ایمیل زده بودم جواب ندادین تو کامنت ها هم پیدا نکردم.

بنده ۱۴ فروردین یه حساب ممتاز سوددار (فک کنم ۸۷۲۶) باز کردم
میخواستم ببینم اینکه قبل از سی روز بهش سود تعلق نمیگیره، یعنی سی روز اول سود نداره یا بعد از سی روز واریز سود ممکن میشه؟
یعنی اول خرداد فقط سود اردیبهشت واریز میشه یا اون ۱۵، ۱۶ روز فروردینم هست؟
ممنون.

    سید مسلم ثابتی

    سید مسلم ثابتی · اردیبهشت ۲۴, ۱۳۹۷ در ۱:۲۵ ب.ظ

    سلام. سود ممتاز در اولین یکم ماهی واریز میوشد که سی روز شما تکمیل شده باشد. البته در این اواین یکم، سود تمام این مدت (مثلا ۵۰ روز یا ۴۰ روز) واریزخواهد شد. پس در اول خرداد سودی معادل همه ی ۴۵ یا ۴۶ روز به حسابتان واریز میوشد.

میرزایی · اردیبهشت ۲۰, ۱۳۹۷ در ۱:۰۱ ب.ظ

سلام
اگر کسی وام مسکن یکم را برای خرید خانه در تهران دریافت کرده باشد و پس از چند سال تصمیم بگیرد خانه اش را بفروشد و در کلان شهر دیگری خانه بخرد میتواند وام را به خانه جدید منتقل کند؟

    سید مسلم ثابتی

    سید مسلم ثابتی · اردیبهشت ۲۱, ۱۳۹۷ در ۵:۲۵ ق.ظ

    سلام. بله، به این عمل تعویض وثیقه میگویند و مشکلی ندارد.

رضا · اردیبهشت ۱۸, ۱۳۹۷ در ۵:۱۳ ق.ظ

با سلام و خسته نباشید
در کانال دیدم که در مورد این موضوع نوشتین ولی چون از یکی از شعبه های بانک مسکن در تهران پرسیدم و خلافشو گفتن خواستم یه بار دیگه باهاتون چک کنم و نظرتون رو بدونم:
برای استفاده از وام مسکن یکم زوجین در تهران امکان این هست که مثلا ۵ دونگ به اسم یکی از زوجین بشه و یک دونگه دیگر به اسم همسر ؟ البته با فرض اینکه ارزش یک دونگ ملک بیش از ۱۰۰ میلیون تومان باشد؟
ممنون

    سید مسلم ثابتی

    سید مسلم ثابتی · اردیبهشت ۲۱, ۱۳۹۷ در ۲:۱۳ ب.ظ

    سلام. خیر، برای وام زوجین بر روی کمتر از سه دانگ یک منزل، امکان اخذ وام وجود ندارد.

علیخانی · اردیبهشت ۱۶, ۱۳۹۷ در ۴:۵۰ ق.ظ

با سلام جناب ثابتی
من و همسرم مرداد سال ۹۶، ۸۰ میلیون تومان حساب صندوق یکم در تهران باز کردیم؛ حالا (اردیبهشت) میخوایم حساب رو به یکی از شهرهای اطراف منتقل کنیم که مشمول وام ۶۰ میلیونی ( جمعا ۱۲۰) میشه، میخواستم بدونم با انتقال حساب و با توجه به اینکه حدود ۹ ماهه ۸۰ میلیون در حساب داشتیم، چقدر از از پول رو میتونیم برداشت کنیم و سر یکسال در شهر جدید سقف امتیاز ۱۲۰ میلیونی رو دریافت کنیم/؟

    سید مسلم ثابتی

    سید مسلم ثابتی · اردیبهشت ۱۷, ۱۳۹۷ در ۱:۰۴ ب.ظ

    سلام. موجودی هر کدام از حسابهای نباید از ۳۰ میلیون کمتر شود.

مهدی عسکر · اردیبهشت ۱۵, ۱۳۹۷ در ۷:۵۱ ب.ظ

سلام.
تشکر از وقتی که میگذارید.
برای دریافت وام ۶۰ تومانی مسکن یکم منزل انتخابی من حداقل باید چه قیمتی داشته باشه و حداکثر چه سِنّی؟
اگر یک شعبه برای ضامن سخت گیری کرد، می توان وام را به شعبه ی دیگری در همان شهر منتقل کرد؟
مخارج متفرقه ی اخذ وام غیر از بنگاه از قبیل محضر و تمبر و … حدودا چقدر میشه؟
سبز بودن فرم ج چه مفهومی داره؟

    سید مسلم ثابتی

    سید مسلم ثابتی · اردیبهشت ۱۸, ۱۳۹۷ در ۵:۲۱ ب.ظ

    سلام. حداقل قیمت کارشناسی ملک باید ۷۵ میلیون و ۱۵ سال باشد. / امکان انتقال سپرده به شعبه دیگر در همان شهر وجود ندارد. / هزینه ها را باید از مرجع خود آن (دفترخانه) سوال کنید / عدم استفاده از امکانات دولتی برای خانه دار شدن.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *