در گزارش ارزیابی ملک ، چه مواردی مورد بررسی قرار می گیرد؟

ارزیابی ملک توسط کارشناسان بانک مسکن، از مراحل اصلی ارائه وام مسکن به متقاضیان می باشد که در اکثر تسهیلات از جمله خرید، ساخت و یا تعمیر مسکن باید صورت گیرد .

البته بسته به نوع تسهیلات متقاضی، نوع ارزیابی ملک و گزارش نویسی نیز متفاوت خواهد بود. ولی می توان آن را در دو نوع برآورد هزینه و برآورد قیمت دسته بندی کرد. گزارش نویسی جهت تسهیلات مشارکت و جعاله از نوع برآورد هزینه (ساخت) و برای وام خرید یا ضمانتنامه گزارش نویسی برآورد قیمت می باشد.

گزارش ارزیابی ملک جهت برآورد قیمت:

ملاک اعطای وام های خرید مسکن ارزش ملک مورد معامله می باشد به نحوی که شعب می توانند تا ۸۰ درصد ارزش تعیین شده منزل در ارزیابی ملک ، به متقاضی وام پرداخت کنند. البته جدای از ارزش گذاری واحد، موارد دیگری نیز مورد بررسی ارزیاب قرار میگیرد از جمله:

  وضعیت ملک: اأرس دقیق ملک و تطبیق ان آدرس درج شده در سند، تهیه کروکی دقیق از ملک مورد معامله  

  حدود ملک: در صفحه ی ۲ اسناد دفترچه ای و پشت اسناد تک برگ حدود ملک با توجه به جهات جغرافیایی درج شده که ارزیاب این حدود را با ابعاد محل مورد بررسی قرار می دهد و در صورت وجود مغایرت آنرا به شعبه اعلام مینماید.

  وضعیت ثبتی: بررسی مشخصات مختلف مربوط به وضعیت ثبتی ملک نیز توسط ارزیاب صورت می گیرد. وضعیت ثبتی زمین و اعیانی احداثی بر روی آن براساس مدارک موجود ( سند مالکیت ، صورت مجلس تفکیکی ، قبض برق واحد ) مشخص می شود. توضیح این که برآورد عمر ساختمان (حداکثر تا ۵۰ سال) بر اساس ساخت اصولی، مرمت و نگهداری مداوم از ساختمان و عمر سپری شده صورت گرفته و مبنای تعیین عمر ساختمان در ایران از زمان آغاز به ساخت (تاریخ صدور پروانه ساختمانی) بوده و این به دلیل نداشتن مهندسی دقیق در ساخت و ساز می باشد. با کسر قدمت ساختمان از عمر ساختمان (جدول شماره ۱) می توان عمر مفید ساختمان را با تقریب قابل قبول محاسبه نمود.

بیشتر بخوانید:  تسهیلات مشارکت بدون سپرده بانک مسکن

برآورد تقریبی عمر ساختمانها

  قدمت ساختمان: منظو.ر از قدمت ساختمان، مدت زماین است که از عمر ساختمان گذشته و شناسایی آن از روی مدارک مستدل و مستند از جمله پروانه ساخت، پایانکار، اسناد و مدارک دیگر و همچنین با توجه به اسشتهاد محلی یا بررسی ظواهر ساختمان صورت می گیرد. 

  عمر مفید ساختمان: دوره زمانی که ساختمان دارای بقا و شرایط بهره برداری مناسب باشد. عواملی مانند بکارگیری مصالح مرغوب و رعایت اصول فنی و مقررات ملی ساختمان در افازیش عمر منفید ساختمان تاثیر گذار هستند. 

  مشخصات تاسیساتی: نوع سیستم های سرمایشی و گرمایشی مورد استفاده ، وضعیت کنتورهای آب ، برق و گاز واحد مورد ارزیابی به جهت وصل بودن یا نبودن و دائمی یا موقت بودن آن و سایر مشخصات دیگر مربوط به تأسیسات مکانیکی و برقی از دیگر موارد مورد بررسی توسط ارزیابان بانک است.

  ارزش ملک: مهم ترین بخش گزارش ارزیابی جهت پرداخت تسهیلات خرید واحد مسکونی و هم چنین تسهیلات ارزی، تسهیلات مضاربه، قرارداد تخصیص تسهیلات و صدور ضمانت نامه با معرفی وثایق ملکی ارزش گذاری عرصه و اعیانی بوده و نقش مهمی در تصمیم گیری اعتباری دارد. در واحدهای آپارتمانی که دارای عرصه (زمین) مشترک هستند، محاسبه قدرالسهم عرصه از فرمول مشخصی بدست می اید.

ارزیابی ملک

ارزیابی ملک

 

گزارش ارزیابی ملک برای تسهیلات مشارکت (ساخت):

ارزیابان بانک بر خلاف رویه ارزیابی خرید (که در بند بالا به آن اشاره شد) در پروژه های مشارکت بر هزینه ساخت تمرکز دارند و گزارش خود را با توجه هزینه ساخت انجام شده و هزینه باقی مانده ی ساخت پروژه تهیه می کنند.

مدارک اصلی مورد نیاز برای ارزیاب شامل مدارک مالکیت زمین، پروانه یا مجوز ساخت و نقشه های معماری پروژه می باشد.

تهیه گزارش ارزیابی در دو قسمت انجام می شود مرحله اول که در ابتدای کار و قبل از انعقاد قرارداد با مشتری می باشد مهمترین مرحله است و در آن مرحله مبلغ وامی که مشتری میتواند بگیرد تعیین می شود. در این قسمت کارشناس در ابتدا هزینه کلی طرح – از آغاز تا پایان کار – را محاسبه میکند. این هزینه ها شامل هزینه ساخت، محوطه سازی، هزینه اخذ انشعابات، اسانسور، پروانه ساخت و هزینه های متفرقه دیگر می باشد. 

بیشتر بخوانید:  ۶تاکتیک جنگی برای توسعه خدمات بانکی

در عین حال هزینه هایی که سازنده انجام داده است را نیز محاسبه میکند که با کسر هزینه انجام شده از هزینه کل، هزینه باقیمانده پروژه بدست می ایند و این هزینه حداکثر وامی است که متقاضی میتواند دریافت کند. 

مرحله دوم کار ارزیاب در در پروژه های مشارکت ، تعیین مقدار پیشرفت کار می باشد و از آنجا که واریز مبلغ وام در تسهیلات ساخت به صورت مرحله ای بوده و همراه با پیشرفت کار می باشد، ارزیابی مراحل، جهت واریز مبلغ وام ( سهم السرکه ) به حساب سازنده صورت می گیرد.

در این مرحله ارزیاب با استفاده از جدول مشخصی که مقدار پیشرفت وتکمیل هر مرحله از ساخت در آن مشخص شده، درصد کلی پیشرفت کار را تعیین میکند. به عنوان مثال اجرای اسکلت وسقف در ساختمانهای با اسکلت فلزی دارای ۳۲ امتیاز است که در صورت تکمیل اسکلت و سقف های پروژه، میتواند امتیاز کامل را دریافت کند. 

پیشرفت کار به صورت درصدی بیان می شود و پیشرفت ۱۰۰ درصد به معنی تکمیل کامل پروژه ی ساخت و قابل سکونت بودن آن می باشد. 

 

 

 

 

سید مسلم ثابتی

سید مسلم ثابتی

کارمند بانک مسکن (معاون شعبه امیرکبیر آبادان) - علاقه مند به مباحث بانکی، مالی و اقتصادی