در گزارش ارزیابی ملک ، چه مواردی مورد بررسی قرار می گیرد؟

ارزیابی ملک توسط کارشناسان بانک مسکن، از مراحل اصلی ارائه وام مسکن به متقاضیان می باشد که در اکثر تسهیلات از جمله خرید، ساخت و یا تعمیر مسکن باید صورت گیرد .

البته بسته به نوع تسهیلات متقاضی، نوع ارزیابی ملک و گزارش نویسی نیز متفاوت خواهد بود. ولی می توان آن را در دو نوع برآورد هزینه و برآورد قیمت دسته بندی کرد. گزارش نویسی جهت تسهیلات مشارکت و جعاله از نوع برآورد هزینه (ساخت) و برای وام خرید یا ضمانتنامه گزارش نویسی برآورد قیمت می باشد.

گزارش ارزیابی ملک جهت برآورد قیمت:

ملاک اعطای وام های خرید مسکن ارزش ملک مورد معامله می باشد به نحوی که شعب می توانند تا ۸۰ درصد ارزش تعیین شده منزل در ارزیابی ملک ، به متقاضی وام پرداخت کنند. البته جدای از ارزش گذاری واحد، موارد دیگری نیز مورد بررسی ارزیاب قرار میگیرد از جمله:

[wp-svg-icons icon=”arrow-left-3″ wrap=”i”]  وضعیت ملک: اأرس دقیق ملک و تطبیق ان آدرس درج شده در سند، تهیه کروکی دقیق از ملک مورد معامله  

[wp-svg-icons icon=”arrow-left-3″ wrap=”i”]  حدود ملک: در صفحه ی ۲ اسناد دفترچه ای و پشت اسناد تک برگ حدود ملک با توجه به جهات جغرافیایی درج شده که ارزیاب این حدود را با ابعاد محل مورد بررسی قرار می دهد و در صورت وجود مغایرت آنرا به شعبه اعلام مینماید.

[wp-svg-icons icon=”arrow-left-3″ wrap=”i”]  وضعیت ثبتی: بررسی مشخصات مختلف مربوط به وضعیت ثبتی ملک نیز توسط ارزیاب صورت می گیرد. وضعیت ثبتی زمین و اعیانی احداثی بر روی آن براساس مدارک موجود ( سند مالکیت ، صورت مجلس تفکیکی ، قبض برق واحد ) مشخص می شود. توضیح این که برآورد عمر ساختمان (حداکثر تا ۵۰ سال) بر اساس ساخت اصولی، مرمت و نگهداری مداوم از ساختمان و عمر سپری شده صورت گرفته و مبنای تعیین عمر ساختمان در ایران از زمان آغاز به ساخت (تاریخ صدور پروانه ساختمانی) بوده و این به دلیل نداشتن مهندسی دقیق در ساخت و ساز می باشد. با کسر قدمت ساختمان از عمر ساختمان (جدول شماره ۱) می توان عمر مفید ساختمان را با تقریب قابل قبول محاسبه نمود.

برآورد تقریبی عمر ساختمانها

[wp-svg-icons icon=”arrow-left-3″ wrap=”i”]  قدمت ساختمان: منظو.ر از قدمت ساختمان، مدت زماین است که از عمر ساختمان گذشته و شناسایی آن از روی مدارک مستدل و مستند از جمله پروانه ساخت، پایانکار، اسناد و مدارک دیگر و همچنین با توجه به اسشتهاد محلی یا بررسی ظواهر ساختمان صورت می گیرد. 

[wp-svg-icons icon=”arrow-left-3″ wrap=”i”]  عمر مفید ساختمان: دوره زمانی که ساختمان دارای بقا و شرایط بهره برداری مناسب باشد. عواملی مانند بکارگیری مصالح مرغوب و رعایت اصول فنی و مقررات ملی ساختمان در افازیش عمر منفید ساختمان تاثیر گذار هستند. 

[wp-svg-icons icon=”arrow-left-3″ wrap=”i”]  مشخصات تاسیساتی: نوع سیستم های سرمایشی و گرمایشی مورد استفاده ، وضعیت کنتورهای آب ، برق و گاز واحد مورد ارزیابی به جهت وصل بودن یا نبودن و دائمی یا موقت بودن آن و سایر مشخصات دیگر مربوط به تأسیسات مکانیکی و برقی از دیگر موارد مورد بررسی توسط ارزیابان بانک است.

[wp-svg-icons icon=”arrow-left-3″ wrap=”i”]  ارزش ملک: مهم ترین بخش گزارش ارزیابی جهت پرداخت تسهیلات خرید واحد مسکونی و هم چنین تسهیلات ارزی، تسهیلات مضاربه، قرارداد تخصیص تسهیلات و صدور ضمانت نامه با معرفی وثایق ملکی ارزش گذاری عرصه و اعیانی بوده و نقش مهمی در تصمیم گیری اعتباری دارد. در واحدهای آپارتمانی که دارای عرصه (زمین) مشترک هستند، محاسبه قدرالسهم عرصه از فرمول مشخصی بدست می اید.

ارزیابی ملک
ارزیابی ملک

گزارش ارزیابی ملک برای تسهیلات مشارکت (ساخت):

ارزیابان بانک بر خلاف رویه ارزیابی خرید (که در بند بالا به آن اشاره شد) در پروژه های مشارکت بر هزینه ساخت تمرکز دارند و گزارش خود را با توجه هزینه ساخت انجام شده و هزینه باقی مانده ی ساخت پروژه تهیه می کنند.

مدارک اصلی مورد نیاز برای ارزیاب شامل مدارک مالکیت زمین، پروانه یا مجوز ساخت و نقشه های معماری پروژه می باشد.

تهیه گزارش ارزیابی در دو قسمت انجام می شود مرحله اول که در ابتدای کار و قبل از انعقاد قرارداد با مشتری می باشد مهمترین مرحله است و در آن مرحله مبلغ وامی که مشتری میتواند بگیرد تعیین می شود. در این قسمت کارشناس در ابتدا هزینه کلی طرح – از آغاز تا پایان کار – را محاسبه میکند. این هزینه ها شامل هزینه ساخت، محوطه سازی، هزینه اخذ انشعابات، اسانسور، پروانه ساخت و هزینه های متفرقه دیگر می باشد. 

در عین حال هزینه هایی که سازنده انجام داده است را نیز محاسبه میکند که با کسر هزینه انجام شده از هزینه کل، هزینه باقیمانده پروژه بدست می ایند و این هزینه حداکثر وامی است که متقاضی میتواند دریافت کند. 

مرحله دوم کار ارزیاب در در پروژه های مشارکت ، تعیین مقدار پیشرفت کار می باشد و از آنجا که واریز مبلغ وام در تسهیلات ساخت به صورت مرحله ای بوده و همراه با پیشرفت کار می باشد، ارزیابی مراحل، جهت واریز مبلغ وام ( سهم السرکه ) به حساب سازنده صورت می گیرد.

در این مرحله ارزیاب با استفاده از جدول مشخصی که مقدار پیشرفت وتکمیل هر مرحله از ساخت در آن مشخص شده، درصد کلی پیشرفت کار را تعیین میکند. به عنوان مثال اجرای اسکلت وسقف در ساختمانهای با اسکلت فلزی دارای ۳۲ امتیاز است که در صورت تکمیل اسکلت و سقف های پروژه، میتواند امتیاز کامل را دریافت کند. 

پیشرفت کار به صورت درصدی بیان می شود و پیشرفت ۱۰۰ درصد به معنی تکمیل کامل پروژه ی ساخت و قابل سکونت بودن آن می باشد. 

[su_button url=”https://t.me/khanehdarshavim” target=”blank” style=”3d” background=”#2bafff” color=”#d8fbff” size=”6″ center=”yes” radius=”0″ icon=”icon: location-arrow” text_shadow=”0px 1px 0px #00319b”]در این کانال عضو شده و با انواع وام مسکن به زبانی ساده آشنا شوید.[/su_button]

[su_button url=”http://maskanbankblog.com/applications/” style=”3d” background=”#8cff21″ color=”#005f16″ size=”6″ wide=”yes” center=”yes” radius=”0″ icon=”icon: mobile” text_shadow=”0px 1px 0px #ffffff”]اپلیکیشن های مفیدی در رابطه با انواع وام های مسکن دانلود کنید.[/su_button]

۰ ۰ vote
Article Rating
کارمند بانک مسکن (معاون شعبه امیرکبیر آبادان) - علاقه مند به مباحث بانکی، مالی و اقتصادی
Subscribe
Notify of
guest
58 Comments
newest
oldest most voted
Inline Feedbacks
View all comments
Kasra
Kasra
آذر ۲۱, ۱۳۹۷ ۹:۰۹ ق٫ظ

باسلام وخسته نباشید خدمت اقای ثابتی اگر لطف کنید چند سوال داشتم اینکه من وهمسرم خانه ای راقولنامه کرده ایم که به نام هردو انهم به خاطر اوراق مسکن زوجین را بگیریم که شما گفتید باید هردو شاغل باشند من دریک دفتر خصوصی فنی مهندسی کار میکنم ودارای فیش حقوقی هم هستم وهمسرم هم نظامی میباشند ایا مشکلی پیش نماید وایادربانک به خاطر خرید اوراق کارمزدی وهزینه ای باید به بانک بدهیم و زمان بازپرداخت وام حداکثرتاچند سال است وپولی که برای افتتاح حساب دربانک نیاز است چه مقدار میباشدباتشکرفراوان

علیرضا
علیرضا
آذر ۱۸, ۱۳۹۷ ۶:۴۷ ب٫ظ

سلام من دارم یک ساختمان پنج طبقه میسازم که سند و پروانه ساخت به نام خودم است . در پروانه برای هرطبقه ۹۰ متر مفید هست ولی من در هر طبقه ۱۱ متر به صورت دستک خلاف کردم که در کمیسیون ماده ۱۰۰ مبلغ جریمه رو هم مشخص شده میخواستم ببینم الان میتونم از وام مسکن یکم برای ساخت استفاده کنم یا چون خلاف دارم نمیشه؟

kind
kind
مرداد ۹, ۱۳۹۷ ۱۱:۱۴ ق٫ظ

سلام-خسته نباشد .من و برادرم یک آپارتمان شریک هستیم که بنده ۳ دانگ سهم برادرم را خریداری کرده ام و کارشناس بانک بدون حضور در منزل ما قیمت کل ملک ما را ۷۹ میلیون تومان تعیین کرده است که ۳ دانگ آن می شود حدود ۳۹میلیون تومان و ۸۰ درصد آن وام تعلق میگیرد(۳۱ میلیون) .در حالی که قیمت رهن خانه در حدود ۶۵ میلیون تومان است و قیمت آپارتمان مربوطه در حدود ۱۷۰ میلیون تومان میباشد.در ضمن اینجانب یک وام ۴۵ ملیونی جوانان دارم که بانک می گوید ۳۱ میلیون تومان بیشتر به شما تعلق نمی گیرد و بنده… Read more »

مقتدر
مقتدر
مرداد ۹, ۱۳۹۷ ۶:۰۹ ق٫ظ

سوال دیگه ای داشتم.رفتم بانک به من گفتند طبق بخشنامه جدید شما باید به ازای چهل میلیون تومان از هر واحد اوراق بخرید و ده میلیون هم وام بدون سپرده بدون اوراق به شما میدیم.در حالی که پارسال باید به ازای بیست و پنج میلیون تومان اوراق میخریدم . حالا بنظرتون منتظر بمونم تا وضعیت این وام تغییر کنه یا برم اقدام کنم برای وام؟

مقتدر
مقتدر
مرداد ۹, ۱۳۹۷ ۶:۰۶ ق٫ظ

سلام و خسته نباشید.اولا تشکر میکنم از سایت خوب و کاملتون.خیلی به من کمک کرد.یک سوال داشتم.ما ساختمان شش طبقه رو بدون پروانه ساختیم و الان جریمه کمیسیون ماده صد براش صادر شده.منتهی چون مبلغش بالا هست توان پرداخت نداریم.آیا بانک مسکن میتونه وام رو بر اساس جریمه کمیسیون صادر کنه ؟ آیا ابلاغیه ای در این مورد وجود داره یا فقط بستگی به سلیقه بانک داره؟

جواد
جواد
تیر ۲۷, ۱۳۹۷ ۱۰:۰۳ ق٫ظ

سلام.من حدود ۷سال پیش وام مسکن مهر گرفتم ودرسال ۹۷ وامو به کس دیگری انتقال دادم.الان میتونم به نام همسرم وام مسکن یکم بگیرم؟

کرلمتی
کرلمتی
تیر ۵, ۱۳۹۷ ۲:۵۹ ب٫ظ

با سلام.و خسته نباشید…میخواستم بپرسم…درباره وام ۸۰ میلیونی…که یکسال ۴۰ سپرده کردم…الان برای خونه ای که خریدیم…چون سن جواز ساخت ۱۶ ساله…بانک قبول نمیکنه..در حالی که پایان کار ۱۴٫٫٫ایا نامه به مدیریت شعبه و توضیح شرایط خرید که الان ما در ان قرار گرفتیم موثر است؟

مهدی فراهانی
مهدی فراهانی
تیر ۴, ۱۳۹۷ ۸:۳۷ ب٫ظ

با سلام. ایا امتیاز وام صندوق یکم زوجین  قابل انتقال از شهر اراک به تهران میباشد ؟؟؟توضیح دهید.سوال دوم اینکهاگر وام زوجین دریافت کنیم بعد سه دانگ یک زوج به زوج دیگر فروخته شود و یکی از زوجین صاحب سند ششدانگ شود زوج دیگر بعدا امکان دریافت وام دارد؟؟؟

رضا پویا
رضا پویا
تیر ۴, ۱۳۹۷ ۹:۳۸ ق٫ظ

با سلام و تشکر از پاسخ های شما بنده یک ملک را در شهرستان صومعه سرا خریداری نمودم و همه امور اداری را جهت دریافت واو اوراق انجام دادم . ساختمان ۱۹ ساله است . در مرحله اخر که به بانک که مراجعه کردیم  بانک اظهار داشت با توجه به سال ساخت وام اوراق ۴۰ میلیونی شما بر اساس ۶ سال قسط بندی میشود. و لذا میزان اقساط نیز دو برابر میشود.  ایا بخشنامه ای در این زمینه وجود دارد؟ یا هر بانک راسا تصمیم میگیرد؟ شما چه راهی را پیشنهاد میکنید

پارسامهر
پارسامهر
خرداد ۱۵, ۱۳۹۷ ۹:۳۴ ب٫ظ

سلام. ساختمان ما در مرحله آجر چینی هست، کارشناس بانک برای مرحله اول به ساختمان مراجعه کرده و میفرماید پنج متر اضافه بنا دارید، باید از شهرداری نامه بیارید، شهرداری هم میگه در این مرحله عدم خلافی و نامه نمیدم، تکلیف ما چیه، با تشکر

حمید
حمید
خرداد ۱۵, ۱۳۹۷ ۰:۴۵ ق٫ظ

باسلام میخواستم بدونم قوانین خانه های درحریم راه آهن برای خرید چگونه است واین حریم چگونه محاسبه میشودواگرمجوزلازم راازراه آهن دریافت کنیم میتوانیم ازطریق اوراق وام مسکن وجعاله دریافت کنیم یااینکه بانک قوانین خاص خودرادراین زمینه دارد ممنون

میلاد
میلاد
خرداد ۱۳, ۱۳۹۷ ۱۲:۴۸ ب٫ظ

سلام .میخواستم بدونم اگر در وام تدریجی سند دیر اماده شود برای خریدار مشکلی بوجود میاد

فرهاد
فرهاد
خرداد ۱۳, ۱۳۹۷ ۸:۵۲ ق٫ظ

با سلام. من برای دریافت وام مسکن یکم تشکیل پرونده دادم. حالا ازمن استعلام طرح از شهرداری خواستن.شهرداری هم نوبت سه هفته دیگه داده. میخواستم بدونم بانک منتظر می مونه تا استعلام بیاد بعد کارهاشو انجام بده و بفرسته برای دفتر اسناد یا بدون استعلام هم میشه . چون اگه منتظر استعلام بشه وامم میفته حداقل ۴۰ روز دیگه. من هم به فروشنده قول یک ماهه دادم. ممنون میشم راهنمایی کنید.

بهشتی
بهشتی
خرداد ۱۲, ۱۳۹۷ ۹:۲۹ ق٫ظ

با سلام آیا آپارتمانی که از مادر خانمم خریدم وام مسکن یکم تعلق میگیرد ممنون

علیرضا
علیرضا
خرداد ۱۰, ۱۳۹۷ ۱۱:۲۸ ق٫ظ

باسلام اگر آپارتمانی که در سند آن قید شده پارکینگ دارد ولی به خاطر باریک بودن کوچه نتوان از پارکینگ استفاده کرد ومالک آنجا را مسکونی کرده باشد آیا وام مسکن به طبقات دوم یا سوم تعلق میگیرد

داود
داود
خرداد ۹, ۱۳۹۷ ۱۱:۰۸ ق٫ظ

سلام – من وام خانه اولی ثبت نام کردم و تاریخ ۴ تیرماه میشه یکسال کامل . آیا زودتر میتونم تشکیل پرونده بدم و کارهام را زودتر انجام بدم یا اینکه باید همان ۴ تیر برای تشکیل پرونده اقدام کنم ؟؟

علیرضا
علیرضا
خرداد ۷, ۱۳۹۷ ۶:۳۲ ق٫ظ

سلام خسته نباشید. چند روزه منتظرم جواب سوالم هستم ایمیل هم فرستادم برادر. ممنونم

محسن
محسن
خرداد ۲, ۱۳۹۷ ۱:۱۴ ق٫ظ

سلام جناب ثابتی
سوال من اینه که اگه امسال با اوراق خانه بخرم در سالهای آینده امکان استفاده از وام زوجین ندارم ؟
ممنون بایت وقتی که میزارید

مریم
مریم
اردیبهشت ۳۱, ۱۳۹۷ ۷:۵۶ ق٫ظ

سلام خسته نباشید
آیا برای قسط بندی وام مسکن (ساخت ) باید پایان کار ساختمان باشد یا نه بانک با گواهی عدم خلاف هم وام را قسط بندی میکند ؟

امیر حسین
امیر حسین
اردیبهشت ۲۸, ۱۳۹۷ ۷:۳۰ ق٫ظ

سلام خسته نباشید من پسری ۲۳ ساله مجرد هستم ( ساخر امسال هم باید برم سربازی ) من سال ۸۵ حساب جوانان باز کردم ( شهر یزد ) چند تا سوال داشتم : ۱٫ ایا مقدار وام در سال های بعد افزایش پیدا میکنه ؟ ( همه میدونن ۳ سال دیگه ۵۰ میلیون تومن یک پراید هم نمیدن چه برسه مسکن 🙁 ) ۲٫ اگر بخوام ماه خرداد از تسهیلات استفاده کنم چقدر بهم تعلق میگیره ؟ ۳٫ ایا میشه زمین یا مسکن نیمه سازی خریداری کرد؟ ۴٫ مدل باز پرداخت اسان و پله ای به چه صورته؟ ببخشید زیاد… Read more »