در گزارش ارزیابی ملک ، چه مواردی مورد بررسی قرار می گیرد؟

ارزیابی ملک توسط کارشناسان بانک مسکن، از مراحل اصلی ارائه وام مسکن به متقاضیان می باشد که در اکثر تسهیلات از جمله خرید، ساخت و یا تعمیر مسکن باید صورت گیرد .

البته بسته به نوع تسهیلات متقاضی، نوع ارزیابی ملک و گزارش نویسی نیز متفاوت خواهد بود. ولی می توان آن را در دو نوع برآورد هزینه و برآورد قیمت دسته بندی کرد. گزارش نویسی جهت تسهیلات مشارکت و جعاله از نوع برآورد هزینه (ساخت) و برای وام خرید یا ضمانتنامه گزارش نویسی برآورد قیمت می باشد.

گزارش ارزیابی ملک جهت برآورد قیمت:

ملاک اعطای وام های خرید مسکن ارزش ملک مورد معامله می باشد به نحوی که شعب می توانند تا ۸۰ درصد ارزش تعیین شده منزل در ارزیابی ملک ، به متقاضی وام پرداخت کنند. البته جدای از ارزش گذاری واحد، موارد دیگری نیز مورد بررسی ارزیاب قرار میگیرد از جمله:

  وضعیت ملک: اأرس دقیق ملک و تطبیق ان آدرس درج شده در سند، تهیه کروکی دقیق از ملک مورد معامله  

  حدود ملک: در صفحه ی ۲ اسناد دفترچه ای و پشت اسناد تک برگ حدود ملک با توجه به جهات جغرافیایی درج شده که ارزیاب این حدود را با ابعاد محل مورد بررسی قرار می دهد و در صورت وجود مغایرت آنرا به شعبه اعلام مینماید.

  وضعیت ثبتی: بررسی مشخصات مختلف مربوط به وضعیت ثبتی ملک نیز توسط ارزیاب صورت می گیرد. وضعیت ثبتی زمین و اعیانی احداثی بر روی آن براساس مدارک موجود ( سند مالکیت ، صورت مجلس تفکیکی ، قبض برق واحد ) مشخص می شود. توضیح این که برآورد عمر ساختمان (حداکثر تا ۵۰ سال) بر اساس ساخت اصولی، مرمت و نگهداری مداوم از ساختمان و عمر سپری شده صورت گرفته و مبنای تعیین عمر ساختمان در ایران از زمان آغاز به ساخت (تاریخ صدور پروانه ساختمانی) بوده و این به دلیل نداشتن مهندسی دقیق در ساخت و ساز می باشد. با کسر قدمت ساختمان از عمر ساختمان (جدول شماره ۱) می توان عمر مفید ساختمان را با تقریب قابل قبول محاسبه نمود.

بیشتر بخوانید:  تسهیلات بافت فرسوده در بانک مسکن

برآورد تقریبی عمر ساختمانها

  قدمت ساختمان: منظو.ر از قدمت ساختمان، مدت زماین است که از عمر ساختمان گذشته و شناسایی آن از روی مدارک مستدل و مستند از جمله پروانه ساخت، پایانکار، اسناد و مدارک دیگر و همچنین با توجه به اسشتهاد محلی یا بررسی ظواهر ساختمان صورت می گیرد. 

  عمر مفید ساختمان: دوره زمانی که ساختمان دارای بقا و شرایط بهره برداری مناسب باشد. عواملی مانند بکارگیری مصالح مرغوب و رعایت اصول فنی و مقررات ملی ساختمان در افازیش عمر منفید ساختمان تاثیر گذار هستند. 

  مشخصات تاسیساتی: نوع سیستم های سرمایشی و گرمایشی مورد استفاده ، وضعیت کنتورهای آب ، برق و گاز واحد مورد ارزیابی به جهت وصل بودن یا نبودن و دائمی یا موقت بودن آن و سایر مشخصات دیگر مربوط به تأسیسات مکانیکی و برقی از دیگر موارد مورد بررسی توسط ارزیابان بانک است.

  ارزش ملک: مهم ترین بخش گزارش ارزیابی جهت پرداخت تسهیلات خرید واحد مسکونی و هم چنین تسهیلات ارزی، تسهیلات مضاربه، قرارداد تخصیص تسهیلات و صدور ضمانت نامه با معرفی وثایق ملکی ارزش گذاری عرصه و اعیانی بوده و نقش مهمی در تصمیم گیری اعتباری دارد. در واحدهای آپارتمانی که دارای عرصه (زمین) مشترک هستند، محاسبه قدرالسهم عرصه از فرمول مشخصی بدست می اید.

ارزیابی ملک
ارزیابی ملک

 

گزارش ارزیابی ملک برای تسهیلات مشارکت (ساخت):

ارزیابان بانک بر خلاف رویه ارزیابی خرید (که در بند بالا به آن اشاره شد) در پروژه های مشارکت بر هزینه ساخت تمرکز دارند و گزارش خود را با توجه هزینه ساخت انجام شده و هزینه باقی مانده ی ساخت پروژه تهیه می کنند.

مدارک اصلی مورد نیاز برای ارزیاب شامل مدارک مالکیت زمین، پروانه یا مجوز ساخت و نقشه های معماری پروژه می باشد.

تهیه گزارش ارزیابی در دو قسمت انجام می شود مرحله اول که در ابتدای کار و قبل از انعقاد قرارداد با مشتری می باشد مهمترین مرحله است و در آن مرحله مبلغ وامی که مشتری میتواند بگیرد تعیین می شود. در این قسمت کارشناس در ابتدا هزینه کلی طرح – از آغاز تا پایان کار – را محاسبه میکند. این هزینه ها شامل هزینه ساخت، محوطه سازی، هزینه اخذ انشعابات، اسانسور، پروانه ساخت و هزینه های متفرقه دیگر می باشد. 

بیشتر بخوانید:  تغییر شرایط وام مسکن یکم

در عین حال هزینه هایی که سازنده انجام داده است را نیز محاسبه میکند که با کسر هزینه انجام شده از هزینه کل، هزینه باقیمانده پروژه بدست می ایند و این هزینه حداکثر وامی است که متقاضی میتواند دریافت کند. 

مرحله دوم کار ارزیاب در در پروژه های مشارکت ، تعیین مقدار پیشرفت کار می باشد و از آنجا که واریز مبلغ وام در تسهیلات ساخت به صورت مرحله ای بوده و همراه با پیشرفت کار می باشد، ارزیابی مراحل، جهت واریز مبلغ وام ( سهم السرکه ) به حساب سازنده صورت می گیرد.

در این مرحله ارزیاب با استفاده از جدول مشخصی که مقدار پیشرفت وتکمیل هر مرحله از ساخت در آن مشخص شده، درصد کلی پیشرفت کار را تعیین میکند. به عنوان مثال اجرای اسکلت وسقف در ساختمانهای با اسکلت فلزی دارای ۳۲ امتیاز است که در صورت تکمیل اسکلت و سقف های پروژه، میتواند امتیاز کامل را دریافت کند. 

پیشرفت کار به صورت درصدی بیان می شود و پیشرفت ۱۰۰ درصد به معنی تکمیل کامل پروژه ی ساخت و قابل سکونت بودن آن می باشد. 

 

 

 

 

56
دیدگاه بگذارید

Please Login to comment
avatar
28 Comment threads
28 Thread replies
1 Followers
 
Most reacted comment
Hottest comment thread
28 Comment authors
علیرضاkindمقتدرجوادکرلمتی Recent comment authors
  Subscribe  
newest oldest most voted
Notify of
علیرضا
Guest
علیرضا

سلام من دارم یک ساختمان پنج طبقه میسازم که سند و پروانه ساخت به نام خودم است . در پروانه برای هرطبقه ۹۰ متر مفید هست ولی من در هر طبقه ۱۱ متر به صورت دستک خلاف کردم که در کمیسیون ماده ۱۰۰ مبلغ جریمه رو هم مشخص شده میخواستم ببینم الان میتونم از وام مسکن یکم برای ساخت استفاده کنم یا چون خلاف دارم نمیشه؟

kind
Guest
kind

سلام-خسته نباشد .من و برادرم یک آپارتمان شریک هستیم که بنده ۳ دانگ سهم برادرم را خریداری کرده ام و کارشناس بانک بدون حضور در منزل ما قیمت کل ملک ما را ۷۹ میلیون تومان تعیین کرده است که ۳ دانگ آن می شود حدود ۳۹میلیون تومان و ۸۰ درصد آن وام تعلق میگیرد(۳۱ میلیون) .در حالی که قیمت رهن خانه در حدود ۶۵ میلیون تومان است و قیمت آپارتمان مربوطه در حدود ۱۷۰ میلیون تومان میباشد.در ضمن اینجانب یک وام ۴۵ ملیونی جوانان دارم که بانک می گوید ۳۱ میلیون تومان بیشتر به شما تعلق نمی گیرد و بنده… Read more »

مقتدر
Guest
مقتدر

سوال دیگه ای داشتم.رفتم بانک به من گفتند طبق بخشنامه جدید شما باید به ازای چهل میلیون تومان از هر واحد اوراق بخرید و ده میلیون هم وام بدون سپرده بدون اوراق به شما میدیم.در حالی که پارسال باید به ازای بیست و پنج میلیون تومان اوراق میخریدم . حالا بنظرتون منتظر بمونم تا وضعیت این وام تغییر کنه یا برم اقدام کنم برای وام؟

مقتدر
Guest
مقتدر

سلام و خسته نباشید.اولا تشکر میکنم از سایت خوب و کاملتون.خیلی به من کمک کرد.یک سوال داشتم.ما ساختمان شش طبقه رو بدون پروانه ساختیم و الان جریمه کمیسیون ماده صد براش صادر شده.منتهی چون مبلغش بالا هست توان پرداخت نداریم.آیا بانک مسکن میتونه وام رو بر اساس جریمه کمیسیون صادر کنه ؟ آیا ابلاغیه ای در این مورد وجود داره یا فقط بستگی به سلیقه بانک داره؟

جواد
Guest
جواد

سلام.من حدود ۷سال پیش وام مسکن مهر گرفتم ودرسال ۹۷ وامو به کس دیگری انتقال دادم.الان میتونم به نام همسرم وام مسکن یکم بگیرم؟

کرلمتی
Guest
کرلمتی

با سلام.و خسته نباشید…میخواستم بپرسم…درباره وام ۸۰ میلیونی…که یکسال ۴۰ سپرده کردم…الان برای خونه ای که خریدیم…چون سن جواز ساخت ۱۶ ساله…بانک قبول نمیکنه..در حالی که پایان کار ۱۴٫٫٫ایا نامه به مدیریت شعبه و توضیح شرایط خرید که الان ما در ان قرار گرفتیم موثر است؟

مهدی فراهانی
Guest
مهدی فراهانی

با سلام. ایا امتیاز وام صندوق یکم زوجین  قابل انتقال از شهر اراک به تهران میباشد ؟؟؟توضیح دهید.سوال دوم اینکهاگر وام زوجین دریافت کنیم بعد سه دانگ یک زوج به زوج دیگر فروخته شود و یکی از زوجین صاحب سند ششدانگ شود زوج دیگر بعدا امکان دریافت وام دارد؟؟؟

رضا پویا
Guest
رضا پویا

با سلام و تشکر از پاسخ های شما بنده یک ملک را در شهرستان صومعه سرا خریداری نمودم و همه امور اداری را جهت دریافت واو اوراق انجام دادم . ساختمان ۱۹ ساله است . در مرحله اخر که به بانک که مراجعه کردیم  بانک اظهار داشت با توجه به سال ساخت وام اوراق ۴۰ میلیونی شما بر اساس ۶ سال قسط بندی میشود. و لذا میزان اقساط نیز دو برابر میشود.  ایا بخشنامه ای در این زمینه وجود دارد؟ یا هر بانک راسا تصمیم میگیرد؟ شما چه راهی را پیشنهاد میکنید

پارسامهر
Guest
پارسامهر

سلام. ساختمان ما در مرحله آجر چینی هست، کارشناس بانک برای مرحله اول به ساختمان مراجعه کرده و میفرماید پنج متر اضافه بنا دارید، باید از شهرداری نامه بیارید، شهرداری هم میگه در این مرحله عدم خلافی و نامه نمیدم، تکلیف ما چیه، با تشکر

حمید
Guest
حمید

باسلام میخواستم بدونم قوانین خانه های درحریم راه آهن برای خرید چگونه است واین حریم چگونه محاسبه میشودواگرمجوزلازم راازراه آهن دریافت کنیم میتوانیم ازطریق اوراق وام مسکن وجعاله دریافت کنیم یااینکه بانک قوانین خاص خودرادراین زمینه دارد ممنون

میلاد
Guest
میلاد

سلام .میخواستم بدونم اگر در وام تدریجی سند دیر اماده شود برای خریدار مشکلی بوجود میاد

فرهاد
Guest
فرهاد

با سلام. من برای دریافت وام مسکن یکم تشکیل پرونده دادم. حالا ازمن استعلام طرح از شهرداری خواستن.شهرداری هم نوبت سه هفته دیگه داده. میخواستم بدونم بانک منتظر می مونه تا استعلام بیاد بعد کارهاشو انجام بده و بفرسته برای دفتر اسناد یا بدون استعلام هم میشه . چون اگه منتظر استعلام بشه وامم میفته حداقل ۴۰ روز دیگه. من هم به فروشنده قول یک ماهه دادم. ممنون میشم راهنمایی کنید.

بهشتی
Guest
بهشتی

با سلام آیا آپارتمانی که از مادر خانمم خریدم وام مسکن یکم تعلق میگیرد ممنون

علیرضا
Guest
علیرضا

باسلام اگر آپارتمانی که در سند آن قید شده پارکینگ دارد ولی به خاطر باریک بودن کوچه نتوان از پارکینگ استفاده کرد ومالک آنجا را مسکونی کرده باشد آیا وام مسکن به طبقات دوم یا سوم تعلق میگیرد

داود
Guest
داود

سلام – من وام خانه اولی ثبت نام کردم و تاریخ ۴ تیرماه میشه یکسال کامل . آیا زودتر میتونم تشکیل پرونده بدم و کارهام را زودتر انجام بدم یا اینکه باید همان ۴ تیر برای تشکیل پرونده اقدام کنم ؟؟

علیرضا
Guest
علیرضا

سلام خسته نباشید. چند روزه منتظرم جواب سوالم هستم ایمیل هم فرستادم برادر. ممنونم

محسن
Guest
محسن

سلام جناب ثابتی
سوال من اینه که اگه امسال با اوراق خانه بخرم در سالهای آینده امکان استفاده از وام زوجین ندارم ؟
ممنون بایت وقتی که میزارید

مریم
Guest
مریم

سلام خسته نباشید
آیا برای قسط بندی وام مسکن (ساخت ) باید پایان کار ساختمان باشد یا نه بانک با گواهی عدم خلاف هم وام را قسط بندی میکند ؟

امیر حسین
Guest
امیر حسین

سلام خسته نباشید
من پسری ۲۳ ساله مجرد هستم ( ساخر امسال هم باید برم سربازی )
من سال ۸۵ حساب جوانان باز کردم ( شهر یزد )
چند تا سوال داشتم :
۱٫ ایا مقدار وام در سال های بعد افزایش پیدا میکنه ؟ ( همه میدونن ۳ سال دیگه ۵۰ میلیون تومن یک پراید هم نمیدن چه برسه مسکن 🙁 )
۲٫ اگر بخوام ماه خرداد از تسهیلات استفاده کنم چقدر بهم تعلق میگیره ؟
۳٫ ایا میشه زمین یا مسکن نیمه سازی خریداری کرد؟
۴٫ مدل باز پرداخت اسان و پله ای به چه صورته؟

ببخشید زیاد سوال کردم 🙂

نباتی
Guest
نباتی

با سلام خدمت شما آقای ثابتی
سوالی داشتم از خدمتتون : در اطراف تهران (اندیشه) برای خرید واحدی ۹۵میلیونی با متراژ ۴۹ متر ۷ سال ساخت چقدر میشه وام مسکن گرفت ؟
و اینکه اگر وام مسکن بگیریم پول بیشتری دستمونو می گیره یا وام زوجین ؟؟؟

بهار
Guest
بهار

سلام جناب ثابتی ببخشید اعلام کردند که سود وام مسکن اولی در بافت فرسوده رسیده به ۶ درصد، ایا این شامل ما که قبلا سرمایه گذاری کردم و چندماه دیگه نوبتمون میشه هم میشه؟
بعد منی که مثلا درامد خیلی کمی دارم، ایا این شرط که بانک باید درامد افراد رو بررسی کنه تا بهشون وام بده تا چه حد درسته؟ یعنی اینطور باشه به من وام نمیدن؟ پس ضامن واسه چی میخوان؟؟

سید صادق
Guest
سید صادق

سلام جناب ثابتی. آیا تاریخ محضر برای انتقال سند را بانک مشخص میکند یا بر اساس نظر وام گیرنده و طبق قولنامه قابل تنظیم است؟ چون در قولنامه تاریخ تعیین میشود و ممکن است متحمل خسارت دیرکرد شویم

شاهور
Guest
شاهور

با سلام خدمت شما بزرگوار سوال که دارم اینجانب مجرد هستم و قصد گرفتن وام مسکن با سود ۹ درصد برای خرید خانه دارم چه حساب باید باز کنم. اگر حساب با ۱۵ م باز کنم و بعد طی یکسال به ۲۵م افزایش دهم در پایان یکسال میتوانم ۵۰ میلیون وام بگیرم. آیا این وام مسکن ضامن میخوان و اگه جواب بله است. الان دیگه کارمند رسمی پیدا نمیشه و کسر از حقوق نداشت باشیم چه موارد دیگر به عنوان ضامن میشود استفاده کرد؟ در شهر ما بیشتر خونه ها قولنامه ای آیا امکان گرفتن این خونه وجود دارد؟ و… Read more »

Nima
Guest
Nima

سلام آقای ثابتی سوالی داشتم البته میبخشین در موضوع غیر مرتبط میپرسم ایمیل زده بودم جواب ندادین تو کامنت ها هم پیدا نکردم.

بنده ۱۴ فروردین یه حساب ممتاز سوددار (فک کنم ۸۷۲۶) باز کردم
میخواستم ببینم اینکه قبل از سی روز بهش سود تعلق نمیگیره، یعنی سی روز اول سود نداره یا بعد از سی روز واریز سود ممکن میشه؟
یعنی اول خرداد فقط سود اردیبهشت واریز میشه یا اون ۱۵، ۱۶ روز فروردینم هست؟
ممنون.

میرزایی
Guest
میرزایی

سلام
اگر کسی وام مسکن یکم را برای خرید خانه در تهران دریافت کرده باشد و پس از چند سال تصمیم بگیرد خانه اش را بفروشد و در کلان شهر دیگری خانه بخرد میتواند وام را به خانه جدید منتقل کند؟

رضا
Guest
رضا

با سلام و خسته نباشید
در کانال دیدم که در مورد این موضوع نوشتین ولی چون از یکی از شعبه های بانک مسکن در تهران پرسیدم و خلافشو گفتن خواستم یه بار دیگه باهاتون چک کنم و نظرتون رو بدونم:
برای استفاده از وام مسکن یکم زوجین در تهران امکان این هست که مثلا ۵ دونگ به اسم یکی از زوجین بشه و یک دونگه دیگر به اسم همسر ؟ البته با فرض اینکه ارزش یک دونگ ملک بیش از ۱۰۰ میلیون تومان باشد؟
ممنون

علیخانی
Guest
علیخانی

با سلام جناب ثابتی
من و همسرم مرداد سال ۹۶، ۸۰ میلیون تومان حساب صندوق یکم در تهران باز کردیم؛ حالا (اردیبهشت) میخوایم حساب رو به یکی از شهرهای اطراف منتقل کنیم که مشمول وام ۶۰ میلیونی ( جمعا ۱۲۰) میشه، میخواستم بدونم با انتقال حساب و با توجه به اینکه حدود ۹ ماهه ۸۰ میلیون در حساب داشتیم، چقدر از از پول رو میتونیم برداشت کنیم و سر یکسال در شهر جدید سقف امتیاز ۱۲۰ میلیونی رو دریافت کنیم/؟

مهدی عسکر
Guest
مهدی عسکر

سلام.
تشکر از وقتی که میگذارید.
برای دریافت وام ۶۰ تومانی مسکن یکم منزل انتخابی من حداقل باید چه قیمتی داشته باشه و حداکثر چه سِنّی؟
اگر یک شعبه برای ضامن سخت گیری کرد، می توان وام را به شعبه ی دیگری در همان شهر منتقل کرد؟
مخارج متفرقه ی اخذ وام غیر از بنگاه از قبیل محضر و تمبر و … حدودا چقدر میشه؟
سبز بودن فرم ج چه مفهومی داره؟